Продать квартиру, которая находится в совместной собственности, достаточно сложно. На пути к продаже могут возникнуть самые разные препятствия, связанные с совместным владением имущества.
Общая собственность делится на два вида – совместную и долевую. В первом случае квартира принадлежит сразу всем собственникам без выделения доли. Во втором случае сособственник владеет лишь выделенной долей от общей площади недвижимости. Это может быть как ½ так и 1/12, в зависимости от количества собственников.
Долевая собственность
Если у Вас выделенная доля в квартире, на которую имеется право собственности, зафиксированное ЕГРН, то Вы можете проводить с ней любые сделки. Сложность заключается лишь в том, что доля в собственности не определяется как доля в имуществе. Если речь идет о двухкомнатной квартире, то недвижимость не делится на комнаты. Здесь речь идет о площади. Владелец доли может продать или подарить свою часть недвижимости в любое время, но с обязательным соблюдением законодательных норм.
Во время продажи должны быть защищены интересы всех сторон. Законом предусматривается первоочередное право выкупа доли сособственниками. Поэтому в первую очередь стоит предложить купить свою долю совладельцам. При этом запрещено искусственно завышать ее стоимость.
Совладелец должен отреагировать на предложение в течение месяца отказом или согласием. Отказ должен быть письменным и нотариально заверенным. Все переписки с сособственником нужно вести через нотариуса. Он же поможет решить проблему в случае умышленного уклонения совладельца от получения уведомления о продаже. Такие действия могут совершаться им для того, чтобы помешать сделке, допустить продажу третьим лицам, а затем заявить о нарушении своих прав первоочередного выкупа доли сособственником.
Если все рамки закона были соблюдены, и совладелец отказался от выкупа, продать долю можно теперь третьему лицу. Часть недвижимости всегда будет стоить дешевле, чем вся квартира. Можно убедить совладельцев и продать всю недвижимость. Так выйдет дороже.
Есть и другой вариант – самому выкупить доли у сособственников, а затем продать целую квартиру.
Если соседи никому вообще не хотят продавать свои доли, то нужно выделить Вашу долю и продать ее как полноценный объект. Оптимальным вариантом считается выделение доли, которое позволит разделить квартиру на два автономных помещения с отдельным входами. Часто невозможно договориться с другими собственниками о добровольном выделении, тогда прямая дорога в суд. И не забудьте вооружиться поддержкой опытного юриста.
Купить долю соседа можно и против его воли, учитывая некоторые нюансы. Суд позволит совершить такую сделку если:
- Доля совладельца незначительна (десятая или сотая часть).
- Невозможно выделить долю, если площадь квартиры не позволяет разделить ее на квадратные метры, достаточные для проживания. К примеру, 1/15 часть от квартиры в 30 кв. м. это 2 метра для проживания.
- Собственник не особо заинтересован в проживании или использовании недвижимости.
В любом случае Вы вправе поступать со своей долей как угодно. Главное – не допустить нарушение прав совладельцев. Соблюсти все нормы закона и выбрать наиболее оптимальный вариант решения вопроса поможет грамотный юрист или обращение в суд.
А Вы сталкивались с долевой собственностью? Как бы Вы решили проблему, если бы настал момент продавать свою долю?
