Законные основания сдачи в аренду взятой в ипотеку недвижимости вызывают много споров и противоречий.
Идеальный вариант – погасить ипотеку за счет сдачи в аренду! Но так ли все просто? Многие заблуждаются, думая, что можно так просто быть одновременно в статусе и заемщика, и арендодателя. Статья 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в свободной трактовке гласит: «Залогодатель имеет право сдавать ипотечную недвижимость в аренду без согласования с залогодержателем (в нашем случае – Банком) только в том случае, если ничего другого не предусматривает федеральный закон или это специально не прописано в ипотечном договоре». Оговорка «если» и является для банков той зацепкой, которая дает им возможность в договорах об ипотеке вписывать условия сдачи в аренду, при которых все возможно, но только после обязательного получения письменного разрешения залогодержателя, то есть банка.
Еще одним нюансом является то, что если все-таки Вы согласовали с кредитором сдачу в аренду, то согласно закону сможете сдавать исключительно под жилье.
Не очень большое желание залогодержателя давать Вам разрешение на передачу залогового имущества в аренду понятно, таким образом, все уменьшают свои риски. Риски присутствуют в первую очередь в возможности ухудшения состояния залога, что само по себе уменьшает его рыночную стоимость. Также возможны случаи спорного владения вследствие мошеннических или других действий третьих лиц, что также случается при передаче некоторых документов на сдаваемое недвижимое имущество. Банки перестраховываются вплоть до того, что, имея право на проверку без предупреждения залогодателя ипотечного имущества, они могут на основании выявленной сдачи в аренду без их письменного разрешения разорвать досрочно договор со всеми вытекающими отсюда последствиями.
По статистике, не более пяти процентов заемщиков предупреждают в письменном виде банк о желании передать в аренду заложенное имущество. А зря. В большинстве договоров об ипотеке присутствует пункт, согласно которому, как правило, раз в год залогодержатель имеет право проверить состояние залога. Кроме требования досрочного погашения, банк может также наложить немаленький штраф за нецелевое использование имущества, переданного в залог, или сравнить с экспертной начальной оценкой и потребовать восстановить до того состояния. Так что лучше не рисковать, а постараться подписать с банком бумагу с разрешением от последнего на сдачу в аренду, и спать спокойно.
Еще одним сюрпризом, как и в случае с автомобилями, взятыми в кредит с целью работы в качестве такси, может стать повышение процентной ставки на пару процентов или увеличение первого взноса, так сказать, за риск, так как сдача в аренду – это уже сама по себе коммерческая деятельность. Страховая компания, которая обязательно с банком Вас заставит застраховать отданное под залог имущество, оценит свои риски выше, чем при Вашем личном использовании взятого в кредит имущества.
Эксперты советуют договариваться с банком уже после оформления ипотеки и очень желательно не сразу в первый месяц, а чуть повременив, при этом обязательно вовремя все платить. Одним из убедительных доводов может быть для банка Ваше заявление о том, что у Вас ухудшилось финансовое состояние, и Вы хотите его поправить только с помощью сдачи Вашего заложенного жилья в аренду.
Обычно банки, при наличии у Вас положительной истории, идут навстречу. Также сыграть Вам на руку может и тот факт, что в качестве первого взноса Вы внесете сумму не менее 50% от стоимости недвижимости.
А как Вы думаете, есть ли смысл рассматривать сдачу ипотечной недвижимости как бизнес?
